Límite del precio del alquiler en Zonas Tensionadas: ¿Cuánto te pueden cobrar en un nuevo contrato?
- 23 feb
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Una de las grandes novedades de la actual Ley de Vivienda es la regulación de los precios. Si vives o tienes una propiedad en una de las denominadas "zonas de mercado residencial tensionado", debes saber que el propietario no puede poner la renta que le apetezca.
Existe un tope máximo legal que no se puede superar, y es vital recalcar que esto afecta a los contratos de alquiler de vivienda nuevos (cuando hay un cambio de inquilino), no solo a las actualizaciones anuales.
A continuación, te explicamos cómo se calcula este límite, el cual depende fundamentalmente de si el casero es considerado un "gran tenedor" o un pequeño propietario.
¿Qué es un Gran Tenedor?
Antes de hacer números, hay que definir este concepto clave. Según la ley, un gran tenedor es una persona que posee más de 10 inmuebles. No obstante, hay que prestar atención a la legislación autonómica, ya que algunas comunidades pueden rebajar este límite para aplicar restricciones más severas.
Límites para Pequeños Propietarios (No Grandes Tenedores)
Si el dueño de la vivienda no es un gran tenedor, el precio del nuevo alquiler dependerá de si la casa ha estado alquilada recientemente o no:
• Si la vivienda estuvo alquilada en los últimos 5 años: La renta del nuevo contrato tendrá que ser, como mucho, exactamente igual a la renta del último contrato. Esta cantidad solo se podrá actualizar aplicando el índice correspondiente (IPC o IRAP), y únicamente si en el contrato anterior venía redactada esta cláusula de actualización de la renta.
• Prohibido añadir gastos extra: En este nuevo contrato, no se le podrán atribuir al inquilino gastos (como comunidad, IBI, etc.) que no vinieran especificados en el contrato anterior. Por tanto, al propietario no le conviene rescindir el contrato buscando mayor rentabilidad, ya que al siguiente inquilino le va a cobrar lo mismo.
• Si la vivienda NO estuvo alquilada en los últimos 5 años: En este caso, el precio máximo que puede cobrar el propietario es el índice que indica la administración. Es decir, es la propia administración pública la que fija el tope máximo por el que se puede alquilar esa vivienda.
Límites para Grandes Tenedores
Si el casero tiene la consideración de gran tenedor, las reglas son aún más estrictas:
• Si la vivienda estuvo alquilada en los últimos 5 años: Para fijar la nueva renta, habrá que comparar dos cifras y coger el valor más bajo entre la renta de los últimos 5 años y el límite que marca la comunidad autónoma.
• Si la vivienda NO estuvo alquilada en los últimos 5 años: Directamente, el precio máximo será lo que marque la administración de la comunidad autónoma.
Conclusión: ¿Cómo saber si mi ciudad es Zona Tensionada?
Toda esta normativa se aplica exclusivamente en las zonas de mercado residencial tensionado. Si tienes dudas sobre si tu municipio entra dentro de esta categoría, puedes consultar el listado oficial publicado por el Ministerio de Vivienda, donde se detallan todas las áreas que aplican estos límites a nivel nacional.
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