¿Se puede finalizar el alquiler a los 5 años sin avisar? El Supremo avala la "cláusula antiolvido"
- 12 feb
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Uno de los mayores miedos de los propietarios de viviendas en alquiler es que el contrato se prorrogue automáticamente sin que ellos quieran. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy estricta con los plazos, y un simple olvido puede obligarte a mantener al inquilino varios años más.
Sin embargo, el Tribunal Supremo (STS 1637/2025, de 17 de noviembre) ha avalado una práctica que funciona como un "seguro de vida" para los arrendadores: la cláusula antiolvido. A continuación, te explicamos cómo funciona y por qué deberías incluirla en tus futuros contratos.
El problema: El preaviso de los 4 meses
En los contratos de vivienda habitual para propietarios particulares, la duración mínima garantizada para el inquilino es de 5 años.
Si el propietario quiere recuperar su vivienda al finalizar este periodo, la ley le obliga a notificar al inquilino su voluntad de no renovar con una antelación mínima de 4 meses antes de la fecha de fin de contrato. Si el propietario se olvida de enviar este aviso o lo hace tarde (por ejemplo, 3 meses antes), el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador hasta 3 años más.
La solución: La cláusula "antiolvido" en el contrato
La gran noticia para los propietarios es que el Tribunal Supremo ha confirmado la validez de incluir el preaviso dentro del propio contrato firmado al inicio.
Esto significa que puedes redactar una cláusula que diga explícitamente: "Se notifica desde la firma de este documento que la propiedad no desea renovar el contrato una vez alcanzado el quinto año".
Al incluir esto:
• El inquilino se da por avisado desde el día uno.
• Evitas el riesgo de olvido: No necesitas estar pendiente del calendario dentro de 5 años para enviar un burofax; el aviso legal ya está hecho.
¿Qué pasa cuando termina el contrato?
Una vez llegada la fecha de fin de los 5 años, si la cláusula ha surtido efecto, se abren dos escenarios para el inquilino:
1. Abandonar la vivienda.
2. Negociar y firmar un nuevo contrato con el propietario.
Libertad de precio en el nuevo contrato
Este punto es crucial para la rentabilidad. Si decides firmar un contrato nuevo con el mismo inquilino tras los 5 años, las reglas del precio cambian.
Si tu vivienda no está ubicada en una Zona de Mercado Residencial Tensionado, tienes libertad absoluta para fijar la nueva renta. En este nuevo contrato, puedes subir el precio lo que consideres oportuno, ajustándolo a la realidad actual del mercado, sin los límites del 3% que aplican a las actualizaciones anuales.
Conclusión
La "cláusula antiolvido" es una herramienta legal perfectamente válida que ahorra disgustos y burocracia futura. Si eres propietario, asegúrate de incluirla para tener el control total sobre la finalización de tu arrendamiento al llegar al quinto año.
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